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Propvest im unabhängigen Test: Wie sicher ist das digitale Immobilien-Investment wirklich?

Propvest ist eine digitale Plattform, über die Anleger in einzelne Immobilienprojekte in Deutschland investieren können. Das Konzept: Investieren leicht gemacht, schon ab 25 Euro pro Projekt. Die Plattform wirbt mit regelmäßigen Ausschüttungen aus Mieteinnahmen und potenziellen Gewinnen beim späteren Verkauf der Objekte. Propvest übernimmt dabei die Rolle der Vermittlerin und Projektstrukturiererin.

Investiert wird nicht direkt in Immobilien, sondern über sogenannte digitale Beteiligungen. Das Kapital der Anleger fließt in Projektgesellschaften, die die Immobilien verwalten. Die Laufzeiten können dabei bis zu zehn Jahre betragen.

Nach Registrierung und Identifikation wählen Nutzer ein oder mehrere Immobilienprojekte aus. Diese können Wohnanlagen, Nahversorgungszentren oder Gewerbeeinheiten sein. Die Anteile werden entweder einmalig oder über einen Sparplan gekauft. Im Idealfall erhalten Investoren vierteljährlich Mietausschüttungen. Am Ende der Laufzeit soll ein Verkauf des Objekts zusätzliche Gewinne generieren.

Die Plattform verdient an Agio-Gebühren beim Kauf und an einer Beteiligung am Verkaufserlös der Immobilie. Damit ist Propvest wirtschaftlich eng an den Erfolg der Projekte gekoppelt – zumindest auf dem Papier.

Ein klarer Vorteil ist die niedrige Einstiegshürde. Schon mit geringen Beträgen können Nutzer in den deutschen Immobilienmarkt einsteigen. Die Plattform bietet eine einfach bedienbare App, in der sich die Investments verwalten lassen. Für Anleger, die passiv und automatisiert Vermögen aufbauen möchten, klingt das vielversprechend.

Zudem wirbt Propvest mit Regulierung durch die BaFin, was ein gewisses Maß an Vertrauen schafft. Auch die Vielfalt an Objekttypen ist ein Pluspunkt. Wer regional oder nach Nutzung diversifizieren möchte, findet hier unterschiedliche Angebote.

Trotz des professionellen Auftritts häufen sich in letzter Zeit kritische Kundenstimmen. Ein häufig genannter Punkt ist die Intransparenz. Viele Nutzer berichten, dass sie nicht sehen können, wie weit die Finanzierung eines Projekts fortgeschritten ist. Das hat konkrete Konsequenzen: Solange ein Projekt nicht vollständig finanziert ist, können die Anteile nicht verkauft werden. Das bedeutet, das Geld ist eingefroren – auf unbestimmte Zeit.

Hinzu kommt, dass bei mehreren Projekten im Jahr 2024 keinerlei Ausschüttungen erfolgten, obwohl laut Propvest positive Betriebsergebnisse erzielt wurden. In einem Fall wurde beispielsweise ein Überschuss von über 140.000 Euro erzielt, ohne dass Investoren davon profitierten. Warum? Das bleibt offen.

Auch die Kommunikation wird vielfach als unzureichend bewertet. Wichtige Informationen wie Ausfälle von Zinszahlungen erfolgen ohne Vorwarnung. Nutzer müssen selbst aktiv werden, um herauszufinden, was mit ihrem Geld passiert. Die Verkaufsplattform für Anteile wird ebenfalls heftig kritisiert. Obwohl dort teilweise mit hohen Abschlägen inseriert wird, finden Verkäufe praktisch nicht statt.

Besonders kritisch sehen einige Anleger die Sicherheitsstandards der Plattform. Die Authentifizierung erfolgt ohne Zwei-Faktor-Verfahren. Zudem müssen beim Identifizierungsprozess sensible Bankdaten eingegeben werden. Das wirft Fragen hinsichtlich Datenschutz und IT-Sicherheit auf.

Das grundsätzliche Investitionsmodell von Propvest basiert auf Nachrangdarlehen. Das bedeutet: Im Fall einer Insolvenz der Projektgesellschaft stehen Anleger ganz hinten in der Reihe der Gläubiger. Es gibt keinerlei Sicherheiten, und im schlimmsten Fall ist ein Totalverlust möglich. Mehrere Nutzer berichten genau von solchen Szenarien. Dazu kommt: Der Exit aus einem Investment ist in der Regel erst nach vielen Jahren möglich – und selbst dann nicht garantiert.

Ein weiteres Problem: Die Plattform scheint derzeit auf wackeligen Füßen zu stehen. Nutzer berichten von fehlenden Reaktionen auf Support-Anfragen, verweigerten Auszahlungen und deaktivierten Funktionen innerhalb der App. Solche Hinweise sind ernst zu nehmen – insbesondere wenn der Plattformbetreiber gleichzeitig weiterhin neue Projekte bewirbt und Kapital einsammelt.

Propvest bietet ein interessantes Konzept für Kleinanleger, die sich am Immobilienmarkt beteiligen wollen – ohne direkt Eigentümer zu sein. Die einfache Nutzung und niedrige Einstiegsschwelle sind klare Vorteile. Doch die tatsächliche Umsetzung weist derzeit erhebliche Schwächen auf.

Wer bei Propvest investiert, sollte sich bewusst sein, dass er ein hohes Risiko eingeht – ohne die Aussicht auf marktgerechte Renditen oder liquide Ausstiegsmöglichkeiten. Der Vergleich mit klassischen P2P-Plattformen zeigt: Dort gibt es oft mehr Transparenz, schnellere Kommunikation und teilweise sogar höhere Zinserträge bei gleichem Risiko.

Derzeit ist von einem Investment über Propvest eher abzuraten. Wer dennoch investieren möchte, sollte nur einen kleinen Betrag wählen, regelmäßig Informationen einholen und nicht davon ausgehen, kurzfristig wieder auf sein Geld zugreifen zu können.