रियल एस्टेट में निवेश के फायदे और नुकसान
आवासीय किराये की प्रॉपर्टी का मालिक होना अतिरिक्त कमाई पैदा करने, निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने और लम्बे समय में धन और इक्विटी बनाने का एक अच्छा तरीका हो सकता है। हालाँकि, इन लाभों के बावजूद, रियल एस्टेट निवेश हर किसी के लिए सबसे अच्छा उपाय नहीं हो सकता है।
इस लेख में, हम रियल एस्टेट में निवेश के फायदे और नुकसान के बारे में बात करेंगे, चर्चा करेंगे कि SFR घर कहां मिलेंगे, और निवेश रियल एस्टेट जान ने के लिए उपयोग किए जाने वाले कुछ प्रमुख वित्तीय मैट्रिक्स बताएँगे ।
महत्वपूर्ण बातें
• रियल एस्टेट में निवेश के कुछ फायदों में रिकरिंग इनकम, प्रशंसाअच्छे इंटरेस्ट रेट पर पैसे की बढ़ोतरी ,टैक्स लाभ और अन्य शामिल हैं।
• रियल एस्टेट ऐतिहासिक रूप से इन्फ्लेशन के खिलाफ एक बचाव है, प्रॉपर्टी की कीमत पारंपरिक रूप से उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (सीपीआई) की तुलना में बहुत तेजी से बढ़ते हैं।
• सही कीमत पर सही संपत्ति खोजने के लिए समय और प्रयास की आवश्यकता होती है।
• रियल एस्टेट रिटर्न का विश्लेषण करने के लिए उपयोग किए जाने वाले प्रमुख मेट्रिक्स में शुद्ध परिचालन आय (एनओआई), कैश-ऑन-कैश रिटर्न और 1 वर्ष में किसी देश की सीमाओं के भीतर उत्पादित सभी अंतिम वस्तुओं और सेवाओं का मौद्रिक मूल्य है। शामिल हैं।
रियल एस्टेट में निवेश के फायदे
रियल एस्टेट में निवेश करने में बहुत समय और मेहनत लग सकती है। लेकिन जब सब कुछ कहा और किया जाता है, तो किराये की संपत्ति खरीदने में की गई कड़ी मेहनत बड़े पैमाने पर फल दायक होती है और लाभ देती है।
यहां रियल एस्टेट में निवेश के कुछ फायदे दिए गए हैं:
1. रिकरिंग आय
किराया एकत्र होने और सभी बिलों का भुगतान होने के बाद रिकरिंग आय रियल एस्टेट में निवेश के सबसे बड़े लाभों में से एक है। परिवार वाले घरों के किराए में साल-दर-साल (नवंबर 2021 तक) 12% से अधिक की वृद्धि हुई, क्योंकि किराएदारों ने अलग-अलग किराये की खोज की, अक्सर कम-घनत्व वाले क्षेत्रों में।
2. करेंसी एप्रिसिएशन
ऐतिहासिक रूप से रियल एस्टेट की सराहना तब होती है जब उसे खरीद-और-होल्ड निवेश के रूप में रखा जाता है। फेडरल रिजर्व के अनुसार, अमेरिका में बेचे गए घरों की औसत बिक्री कीमत पिछले 20 वर्षों में 238% से अधिक बढ़ गई है (2001 की चौथी तिमाही बनाम 2021 की चौथी तिमाही)।
3. टैक्स लाभ
रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट टैक्स आय को कम करने के कई तरीके प्रदान करती है। किराये की संपत्ति पर आम कटौती में संपत्ति प्रबंधन और पट्टे की फीस, रखरखाव और मरम्मत, संपत्ति कर और बीमा, बंधक ब्याज और मालिक खर्च, जैसे यात्रा और निरंतर शिक्षा शामिल हैं।
4. डेप्रिसिएशन
डेप्रिसिएशन एक गैर-नकद कटौती है जिसका उपयोग आय को पूर्व-कर लगाने के लिए भी किया जाता है। आवासीय किराये की संपत्ति को 27.5 वर्षों में डेप्रिसिएशन किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, यदि एक घर लॉट मूल्य को छोड़कर $ 110,000 का मूल्य है, तो डेप्रिसिएशन व्यय प्रति वर्ष $ 4,000 होगा।
5.ओपीएम के साथ लाभ उठाएं
अन्य लोगों के पैसे (ओपीएम) के साथ एक निवेश रणनीति है जिसका उपयोग एक छोटे से डाउन पेमेंट के साथ किराये की संपत्ति के 100% को नियंत्रित करने के लिए किया जाता है। उदाहरण के लिए, एक घर के लिए नकद में $ 200K का भुगतान करने के बजाय, एक निवेशक उस पूंजी का उपयोग कई नकदी-प्रवाह किराये की संपत्तियों के लिए डाउन पेमेंट के रूप में कर सकता है।
6.विविधता
रियल एस्टेट में निवेश करना पारंपरिक स्टॉक, बॉन्ड और एक्सचेंज ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) से परे निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने का एक अच्छा तरीका है। ऐसा इसलिए है क्योंकि रियल एस्टेट में आम तौर पर समग्र शेयर बाजार के साथ कम सहसंबंध होता है, जो एक निवेशक को जंगली मूल्य उतार-चढ़ाव से बचाने में मदद कर सकता है। वास्तव में, पिछले 25 वर्षों में, एकल-परिवार किराये का रिटर्न स्टॉक रिटर्न के लगभग समान था, लेकिन कम अस्थिरता के साथ।
7.इन्फ्लेशन से बचाव
रियल एस्टेट संपत्ति की कीमतें आम तौर पर इन्फ्लेशन की दर से तेजी से बढ़ती हैं, जबकि किराये की संपत्ति के मालिक अक्सर किरायेदारों से वसूले जाने वाले किराए की कीमतों में वृद्धि करके उच्च परिचालन लागत से गुजरने में सक्षम होते हैं। 2001 और 2020 के बीच, इन्फ्लेशन की दर कुल 41% से अधिक थी, जबकि औसत घर की बिक्री की कीमतों में लगभग 238% की वृद्धि हुई।
रियल एस्टेटमें निवेश के नुकसान
रियल एस्टेट में निवेश करने के कई फायदे हैं, विचार करने के लिए संभावित डाउनसाइड्स भी हैं। रियल एस्टेट में निवेश के कुछ विपक्षों के बारे में नीचे बताया गया है:
1. बहुत ज्यादा पैसे की खपत
रियल एस्टेट में निवेश के लिए विस्तारित अवधि के लिए बड़ी मात्रा में धन बांधने की आवश्यकता होती है। किराये की संपत्ति को खरीदते समय सर्वोत्तम ब्याज दरों और शर्तों को प्राप्त करने के लिए, और ऋण सेवा को कम रखने के लिए, निवेशक आमतौर पर 25% या उससे अधिक का डाउन पेमेंट करते हैं।
2. प्रॉपर्टी मैनेजमेंट में समय की खपत और समस्या
किराये की संपत्ति के स्वामित्व, संचालन और प्रबंधन के बारे में जानने के लिए बहुत सारी चीजें हैं।
एक निवेशक को जिन कई क्षेत्रों के बारे में जानकार होने की आवश्यकता होती है, उनमें उचित बाजार किराया निर्धारित करना, पट्टा समझौते पर बातचीत करना, नियमित रखरखाव और मरम्मत करना, निरीक्षण करना और उचित आवास और मकान मालिक-किरायेदार कानूनों का पालन करना शामिल है।
ये सिर्फ कुछ कारण हैं कि कई निवेशक एक रियल एस्टेट संपत्ति की रक्षा करने और चीजों को सुचारू रूप से चलाने में मदद करने के लिए एक स्थानीय पेशेवर संपत्ति प्रबंधक को किराए पर लेते हैं।
3. खरीदने और बेचने में समस्या
रियल एस्टेट एक बहुत समय के लिए किया जाने वाला इन्वस्टमेंट हैजिसे जल्दी और आसानी से बेचा नहीं जा सकता है। यहां तक कि एक मजबूत विक्रेता के बाजार में, घर को सूचीबद्ध करने, सौदे पर बातचीत करने और एस्क्रो को बंद करने में 30 दिन या उससे अधिक समय लग सकता है। यही कारण है कि, रियल एस्टेट में निवेश करने से पहले, उच्च ब्याज वाले ऋण का भुगतान करना और व्यक्तिगत खर्चों के लिए एक आपातकालीन फंड स्थापित करना महत्वपूर्ण है।
4. समय और प्रयास लेता है
रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए बहुत समय, प्रयास और ज्ञान की आवश्यकता होती है। जबकि कई निवेशक संपत्ति प्रबंधकों, रियल एस्टेट एजेंटों, ठेकेदारों और रखरखाव श्रमिकों और बंधक दलालों और वकीलों सहित विश्वसनीय पेशेवरों की एक रियल एस्टेट टीम का निर्माण करते हैं, दिन के अंत में जिम्मेदारी अभी भी निवेशक के साथ रुक जाती है।
5. प्रॉपर्टी को किराये पर लेने वाले से खतरा
किराये की संपत्ति निवेशकों को किरायेदार, अतिथि या ठेकेदार द्वारा मुकदमा दायर किए जाने का जोखिम होता है जो संपत्ति पर घायल हो जाता है। संभावित देयता को कम करने के लिए, एक रियल एस्टेट निवेशक एक मकान मालिक बीमा पॉलिसी खरीद सकता है और किरायेदारों को किरायेदारों को किरायेदार बीमा पॉलिसी खरीदने की आवश्यकता होती है, अगर स्थानीय मकान मालिक-किरायेदार कानूनों द्वारा अनुमति दी जाती है।
जानने के लिए महत्वपूर्ण रियल एस्टेट निवेश मैट्रिक्स
रियल एस्टेट में निवेश करने की सबसे बड़ी चुनौतियों में से एक यह जानना है कि संपत्ति कब खरीदनी है और कब पास लेना है।
प्रमुख रियल एस्टेट निवेश मैट्रिक्स के बारे में पता होना चाहिए:
नकदी प्रवाह - सभी किराए को इकट्ठा करने और किसी भी बंधक भुगतान सहित सभी बिलों का भुगतान करने के बाद प्राप्त राशि।
कैश-ऑन-कैश रिटर्न - निवेश की गई राशि की तुलना में प्रत्येक वर्ष प्राप्त शुद्ध नकदी की राशि।
शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) - एकत्र की गई किराये की आय से परिचालन व्यय (किसी भी बंधक भुगतान को छोड़कर) को घटाकर गणना की जाती है।
कैप दर - संपत्ति मूल्य या खरीद मूल्य से एनओआई को विभाजित करके निर्धारित वापसी की प्रतिशत दर।
सकल उपज - वार्षिक सकल आय (किसी भी व्यय कटौती के बिना) संपत्ति खरीद मूल्य या मूल्य से विभाजित।
कुल रिटर्न - जब कोई संपत्ति बेची जाती है तो कुल नकद लाभ की डॉलर राशि, जिसमें शुद्ध परिचालन नकदी प्रवाह शामिल है, जिसमें कोई बकाया बंधक शेष शामिल है।
रियल एस्टेटके निवेश की तलाश कहां करें
रियल एस्टेट में निवेश के विकल्पों को कभी-कभी चॉकलेट के बॉक्स के रूप में वर्णित किया जाता है। इतने सारे विकल्प हैं कि यह जानना मुश्किल हो सकता है कि कौन सा सबसे अच्छा स्वाद लेने जा रहा है या, निवेश रियल एस्टेट के मामले में, सबसे वित्तीय रूप से फायदेमंद हो सकता है।
विचार करने के विकल्पों में रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) या रियल एस्टेट क्राउडफंड के माध्यम से अप्रत्यक्ष रूप से रियल एस्टेट का मालिक होना और सीधे रियल एस्टेट संपत्ति का मालिक होना शामिल है।
एक आरईआईटी एक ऐसी कंपनी है जो रियल एस्टेट संपत्ति का मालिक है और संचालित करती है, जिसमें एसएफआर, अपार्टमेंट भवन, वाणिज्यिक संपत्तियां, कोल्ड स्टोरेज सुविधाओं जैसे विशेष उपयोग वाले निवेश या संपत्ति प्रकारों का संयोजन शामिल हो सकता है।
आरईआईटी निजी या सार्वजनिक रूप से कारोबार किया जा सकता है। रूफस्टॉक वन जैसे निजी आरईआईटी अपंजीकृत प्रतिभूतियां हैं, जिसका अर्थ है कि वे एक्सचेंज पर कारोबार नहीं कर रहे हैं और सीमित तरलता है। निजी आरईआईटी की बिक्री मान्यता प्राप्त निवेशकों तक सीमित है जो कुछ वेतन या शुद्ध मूल्य आवश्यकताओं को पूरा करते हैं। सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी के शेयरों को स्टॉक की तरह ही प्रमुख एक्सचेंजों पर खरीदा और बेचा जा सकता है। कानून के अनुसार, एक आरईआईटी को अपनी शुद्ध आय का अधिकांश हिस्सा शेयरधारकों को देना पड़ता है, इसलिए यदि आरईआईटी लाभ में बदल जाता है तो लाभांश की संभावना है।
आरईआईटी निवेशकों को रियल एस्टेट संपत्ति के आर्थिक प्रदर्शन से लाभ उठाने के लिए पूरी तरह से निष्क्रिय अवसर प्रदान करते हैं। हालांकि, आरईआईटी शेयर सीधे स्वामित्व वाली रियल एस्टेट संपत्ति के सभी लाभों की पेशकश नहीं करते हैं, जैसे कि कर कटौती और 1031 एक्सचेंज के साथ पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करने की क्षमता।
रियल एस्टेट क्राउडफंड
क्राउडफंडिंग कंपनियां विभिन्न प्रकार की रियल एस्टेट संपत्ति को विकसित करने, स्वामित्व और संचालित करने के लिए निवेशकों के एक बड़े पूल से पैसा जुटाती हैं। एक क्राउडफंड रोजमर्रा के निवेशक के लिए सामान्य रूप से पहुंच से बाहर सौदों में भाग लेने का अवसर प्रदान कर सकता है, जैसे कि एक नए घर के विकास या बड़े अपार्टमेंट भवन में निवेश करना।
हालांकि, आरईआईटी के विपरीत और सीधे किराये की संपत्ति के मालिक, क्राउडफंड में निवेशकों को बेचने से पहले कई वर्षों तक अपनी पूंजी को लॉक करने की आवश्यकता हो सकती है, जिससे रियल एस्टेट क्राउडफंड एक बहुत ही अतरल निवेश बन जाता है। इसके अलावा, निजी आरईआईटी की तरह, कुछ क्राउडफंडिंग सौदे मान्यता प्राप्त निवेशकों के लिए आरक्षित हैं।
किराये की संपत्ति
किराये की संपत्ति का सीधे मालिक होना आवर्ती किराये की आय, लंबी अवधि में परिसंपत्ति मूल्य में वृद्धि और रियल एस्टेट निवेशकों का आनंद लेने वाले सभी कर लाभों की तलाश करने वाले निवेशकों के लिए एक अच्छा विकल्प हो सकता है।
जबकि एमएलएस और जिललो जैसी पारंपरिक लिस्टिंग सेवाओं से बिक्री के लिए किराये के घर ढूंढना संभव है, पहले से ही एक किरायेदार के साथ एसएफआर संपत्ति की तलाश करने वाले निवेशकों को रूफस्टॉक मार्केटप्लेस सही विकल्प लग सकता है।
2016 के बाद से, एसएफआर संपत्तियों और छोटे मल्टीफैमिली भवनों के खरीदारों और विक्रेताओं ने रूफस्टॉक के साथ लेनदेन में $ 4 बिलियन से अधिक का लेनदेन पूरा कर लिया है।
अंतिम विचार
रियल एस्टेट में निवेश करने के कई फायदे हैं, जिसमें आवर्ती आय, लंबी अवधि में संपत्ति के मूल्य में वृद्धि और विभिन्न प्रकार के कर लाभ शामिल हैं। हालांकि, रियल एस्टेट भी पूंजी- और प्रबंधन-गहन है और इसे जल्दी से बेचा नहीं जा सकता है। रियल एस्टेट में निवेश करने से पहले, दीर्घकालिक और अल्पकालिक किराये की संपत्ति निवेश दोनों के लिए देश भर के सर्वश्रेष्ठ रियल एस्टेट संपत्ति बाजारों पर शोध करने के लिए समय निकालें।
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